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Il contratto di locazione per associazioni e società rappresenta un argomento di particolare rilevanza. Chiaramente, ogni attività sportiva, che si svolga sotto forma di una ASD o una SSD, e che sia una palestra, piscina, o scuola di danza, necessita di un titolo che determini il rapporto con il proprietario dell’immobile, quando non si è proprietari o non si è ottenuto l’immobile in comodato d’uso gratuito.

Il contratto di locazione per associazioni e società sportive

Il contratto di locazione è regolamentato dalla legge 392 del 1978, in particolare dall’articolo 27 in poi. Qui si parla dei contratti di locazione per immobili ad uso non abitativo. Il contratto di locazione per associazioni e società sportive ha una durata di sei anni ed è rinnovabile per altri sei anni. Il rifiuto di rinnovo alla scadenza dei primi sei anni è possibile solamente nel caso in cui il locatore debba vendere l’immobile, ristrutturarlo o utilizzarlo personalmente. Esclusi questi casi, non c’è la possibilità per i primi sei anni di rifiutare il rinnovo del contratto di locazione. Soltanto al termine del 12 anni complessivi il locatore ha il diritto di rifiutare il rinnovo del contratto, inviando una lettera di mancato rinnovo. 



Le caratteristiche che deve avere un immobile

Nel caso di una associazione che svolge attività sportiva, o di una scuola di danza la cui attività rientra più nell’ambito artistico, è bene rilevare quali sono le caratteristiche dell’immobile che si va a locare. 

In particolare, l’immobile deve avere tre caratteristiche che immediatamente saltano agli occhi. La prima è l’agibilità. Un locale deve essere agibile e possedere dei requisiti fondamentali per lo svolgimento delle attività sportive che si intende praticare all’interno dello stesso. Il problema, altrimenti, potrebbe coinvolgere proprio l’esecuzione della pratica sportiva. L’agibilità consiste nella conformità dello stesso locale a quelle che sono le normative riguardanti gli immobili. Devono essere rispettate le regole che riguardano l’altezza dei piani dell’immobile, e gli impianti, come quello di areazione, devono essere costruiti a norma e mantenuti in modo corretto e rispettando le leggi.



L’immobile deve anche avere una certa classificazione catastale e una determinata destinazione d’uso. La destinazione d’uso risponde alla domanda: che cosa posso fare con questo locale? Il locale deve rientrare nella categoria che a noi interessa, ovviamente escludendo quella residenziale. Le categorie che possono interessare a coloro che svolgono attività sportive all’interno di immobili sono: industriale, artigianale, commerciale, di direzione e di servizio. Fondamentalmente, gli immobili che hanno questi tipi di destinazione d’uso e quindi rientrano in queste categorie possono ospitare l’attività sportiva di un’associazione o di una società sportiva dilettantistica. 

La classificazione catastale

L’altro criterio, ovvero quello della classificazione catastale, è molto importante. Quando si andrà a locare un immobile sarà fondamentale conoscere quale sarà la sua classificazione catastale. Questo è ciò che sarà rilevante dal punto di vista fiscale. In questo caso, ci interessano gli immobili che abbiano una classificazione catastale anticipata dalla lettera C. Il gruppo C1 è costituito dai negozi e dalle botteghe, che hanno una suscettibilità di tipo commerciale. Il gruppo C2 include i magazzini e i locali di deposito, dove non può avvenire la vendita al dettaglio ma solo all’ingrosso e che sostanzialmente non hanno la possibilità di avere delle vetrine. Infine, il gruppo C4 è quello che ci riguarda maggiormente in quanto è relativo a fabbricati e locali destinati ad esercizi sportivi o che svolgono attività di gruppo. 

Categoria C4, ma anche D6

C’è però da fare una distinzione molto importante: se l’associazione sportiva dilettantistica svolge attività per i propri soci, può farlo all’interno di un immobile C4, perché lo fa senza scopo di lucro. Ma potrebbe farlo anche in un altro tipo di immobile, ovvero l’immobile avente categoria catastale D6. La categoria D6 include gli immobili come piscine, compi da tennis, campi sportivi ecc., dove l’attività sportiva che viene svolta è a scopo di lucro. Quindi sono società a tutti gli effetti.



Piano Regolatore e normative regionali

ll punto più importante da analizzare nel momento in cui si va a locare un immobile è che questo abbia una suscettibilità tale che mi consenta di svolgere l’attività sportiva di riferimento al suo interno. Che sia una palestra o una scuola di danza, la cosa importante è che quel locale mi consenta di ospitare quell’attività sportiva. È importante capire che la destinazione d’uso di un locale non può essere assolutamente motivo di esclusione o meno dello svolgimento di una determinata attività sportiva. In particolare, per ogni comune sarà necessario consultare il PRG, ovvero il Piano Regolatore Generale dello stesso comune e che varia per i diversi comuni.

Inoltre, è necessario controllare anche la normativa regionale. Per esempio, è consentito all’interno di un locale con categoria catastale C2 lo svolgimento di attività di palestra o scuola di danza in quanto quel tipo di attività, per il tipo di caratteristiche che ha l’immobile, possono essere praticate. Il comune di riferimento può prevedere nel Piano Regolatore che quel tipo di immobili siano idonei allo svolgimento di attività sportive in base ad alcune caratteristiche e requisiti. Se il locale presenta la giusta illuminazione, l’areazione, la possibilità di avere uscite di sicurezza e una determinata metratura, allora il comune può decidere di approvarne l’utilizzo per una palestra o una scuola di danza. Deve ovviamente e necessariamente esserci anche l’autorizzazione sanitaria della ASL, perché l’immobile deve rispondere anche a normative di igiene pubblica. 

Il cambio di destinazione d’uso

Quindi, quando si va a locare un immobile bisogna avere la certezza che possa ospitare l’attività sportiva che si intende svolgere al suo interno. Altrimenti, se all’interno di un determinato comune non è previsto che l’attività di palestra possa essere svolta in un locale C1 (raramente) o C2, è necessario richiedere all’ufficio tecnico un cambio di destinazione d’uso. Un tecnico deve svolgere la pratica che possa essere in grado di modificare la destinazione d’uso di un immobile e concedere quindi la suscettibilità di cui ho bisogno per svolgere la mia attività. Questo tipo di pratica non è né agevole né economica, ma è necessaria se il Piano Regolatore del comune non consente lo svolgimento di attività sportive in determinati immobili. 



È importante precisare che il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Le registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto (non dalla data di inizio del contratto). Il contratto dovrà essere registrato e rinnovato annualmente. 

Spero che questo articolo sul contratto di locazione per associazioni e società sportive sia stato utile. E se il vostro desiderio è quello di aprire una scuola di danza, vi consiglio di leggere anche questo articolo!

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