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Il contratto di locazione è lo strumento giuridico che consente di costituire un valido rapporto in grado di garantire la possibilità di possedere un immobile, utilizzandone tutte le potenzialità, qualora non se ne abbia uno in proprietà o in comodato gratuito.

Attraverso un contratto di locazione, ad uso non abitativo, pertanto, un’associazione o una società sportiva o artistica può ottenere, in modo  continuativo e pacifico, l’utilizzo di una palestra o di una sala di danza, facendo affidamento a tutte le garanzie che la normativa sulle locazioni, risalente addirittura alla legge sull’equo canone (legge 392/1978), riconosce.



Il contratto di locazione cd. “commerciale” o ad uso non abitativo, disciplinato dall’art. 27 e seguenti della precitata Legge, impone la redazione per iscritto del contratto di locazione, il quale deve avere una durata minima di sei anni, rinnovabili per ulteriori sei anni, ma disdettabile, entro dodici mesi dal termine del primo seiennio solo per i motivi specifici di cui all’art 29, che, in sostanza, sono riconducibili esclusivamente alle esigenze del proprietario (utilizzo per una propria attività o ristrutturazione); mentre, dal dodicesimo anno in poi non c’è più necessità di enunciare motivi per negare la rinnovazione del contratto per ulteriori sei anni.

Il contratto di locazione va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla sua decorrenza e, annualmente, deve essere rinnovato il pagamento della medesima imposta.

Inoltre, è riconosciuto al conduttore (art. 34), alla cessazione della durata del contratto e se quest’ultimo abbia avuto un rendimento regolare (vale a dire non ci siano state morosità di canone), il diritto a richiedere ed ottenere dal proprietario l’indennità per la perdita del cd “avviamento commerciale“, pari a diciotto mensilità del canone, che viene versato sia per indennizzare il conduttore per la perdita della clientela che lo stesso subisce a seguito della cessazione dell’attività presso l’immobile che, nel corso del contratto, avrà valorizzato in favore del proprietario e di un eventuale nuovo conduttore a lui subentrante.

Sussiste, infine, il diritto di prelazione ex art. 38, il diritto di prelazione in favore del conduttore, qualora intendesse alienare l’immobile, oltre al diritto di prelazione ex art. 39 in caso di volontà di procedere ad una nuova locazione in favore di terzi, alla scadenza naturale del precedente contratto non rinnovato dal locatore.

Per quanto riguarda gli immobili che possono potenzialmente essere adibiti a palestra o scuola di danza, è opportuna una breve premessa.



Ogni immobile, deve presentare almeno tre fondamentali caratteristiche al fine di poter essere concesso in locazione.

Innanzitutto deve possedere la “Segnalazione Certificata di Agibilità” (o semplicemente agibilità); vale a dire la dichiarazione che lo rende conforme alle normative vigenti e che garantisce la possibilità per le persone di essere abitato o utilizzato.

Deve poi avere una Destinazione d’Uso, essere catalogato tra le macro-categorie immobiliari (residenziale, produttivo, commerciale/direzionale, turistico/ricettivo, rurale), al fine di determinarne le caratteristiche funzionali e rispondere alla semplice domanda: cosa ci si può fare con quell’immobile?

Infine, essere contraddistinto da una “Categoria Catastale“, essere cioè incluso in una categoria contraddistinta dalle lettere A – B – C – D – E – F, che ha la funzione di inquadrare la possibile rendita dell’immobile, ai fini della sua tassazione.

Orbene, data per presupposta l’esistenza del Certificato di Agibilità, la possibilità di locare un immobile per essere adibito a palestra o scuola di danza dipende strettamente dalle Leggi regionali e, soprattutto, dal PRG (Piano Regolatore Regionale) del Comune ove è ubicato l’immobile stesso.



In ogni caso, in linea generale, si può sostenere che una palestra o una scuola di danza possano istituirsi presso un immobile che abbia una destinazione d’uso commerciale o produttiva e sia incluso nelle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito); meglio ancora, C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi – senza fine di lucro) o, D/6 (fabbricati e locali per esercizi sportivi – con fine di lucro).

Il discorso in merito potrebbe essere molto ampio e complesso, in quanto, come detto, può variare grandemente a seconda del Comune ove ci si trova.

Per questo motivo, il migliore consiglio che si può dare è quello di rivolgersi ad un tecnico del luogo (Ingegnere, Architetto, Geometra), che sappia guidare nei meandri degli Uffici Comunali e presentare le opportune istanze atte a rendere l’immobile interessato, agibile ed idoneo alla locazione per lo svolgimento dell’attività sportiva o artistica di riferimento.

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